Nepremičnine Ljubljana

Objavljeno: 09.09.2019

Nakup ali prodaja nepremičnine, Nakup ali prodaja hiše

Nepremičnine v Ljubljani predstavljajo največji trg nepremičnin posameznega kraja v Sloveniji, največji del nepremičnin v Ljubljani pa predstavljajo stanovanjske nepremičnine.

NEPREMIČNINE LJUBLJANA

Nepremičnine v Ljubljani predstavljajo največji trg nepremičnin posameznega kraja v Sloveniji, največji del nepremičnin v Ljubljani pa predstavljajo stanovanjske nepremičnine. Kar 130.000 stanovanjskih enot v Sloveniji je prav v občini Ljubljani, oziroma cca 10% celotnega fonda stanovanj, kar zajema tako stanovanja v večstanovanjskih stavbah, samostojne in vrstne hiše ter stanovanjske dvojčke. Še večji, kot delež stanovanjskih enot v Ljubljani, je delež realiziranih kupoprodajnih pogodb, v povprečju je v občini Ljubljana realiziranih kar ¼ vseh kupoprodajnih pogodb za stanovanja v stanovanjskih blokih. V Ljubljani pa ni veliko samo povpraševanje po stanovanjih, ampak tudi po enodružinskih hišah.

Po zlomu nepremičninskega trga v 2008 je bila prav občina Ljubljana tista, ki se je najhitreje rehabilitirala in kjer se je najprej začela številčnejša gradnja nepremičnin, stanovanj za trg. Najprej so investitorji vlagali zgolj v prenove hiš in stanovanj, nato v obujanje in dokončanje zastalih nepremičnin v krizi, slednje pa so sledile tudi investicije v novogradnje. V letu 2018 in 2019 v Ljubljani in okolici poteka gradnja premnogih nepremičnin, število odprtih gradbišč pa se približuje tistemu iz časa pred krizo v letu 2008.

Napoved kaže, da bo v Ljubljani v naslednjih treh letih zrastlo kar cca 3000 novih stanovanj, od tega kar  cca 2000 tržnih stanovanj. Največ stanovanjskih enot v novih nepremičninah bo na trg prišlo leta 2020, kar okoli 700, v letu 2019 pa naj bi bilo vseljivih cca 500 tržnih stanovanj. Kljub visokim cenam je večina tržnih stanovanj v novih nepremičninah, ki bodo na trg prišle 2019, že rezervirana, ocenjuje se, da kar 90%. Cene tovrstnih novogradenj na m2, ki bodo prišle na trg v letu 2019, variirajo glede na predel in se gibljejo med 6500 EUR v centru Ljubljane in 3000 EUR v okolici Črnuč.

Če pogledamo, kaj se je s cenami nepremičninami v Ljubljani dogajalo v preteklih letih, vidimo, da te vztrajno rastejo. Cene tržnih stanovanj v Ljubljani, starih in novih, so se iz leta 2015 na leto 2018 povečale kar za 36% na kvadratni meter. Leta 2015 je povprečna cena m2 metra stanovanja znašala 2040 EUR/m2, leta 2016 2180 EUR/m2, leta 2017 2410 EUR/m2, leta 2018 pa že kar 2770 EUR/m2. Pri tem je bila povprečna velikost prodanih stanovanj 53 m2.

Po gospodarski krizi so cene nepremičnin pokazale rast najprej v letu 2015, najbolj prav v Ljubljani. Največja rast cen pa se je v istoimenski občini pokazala v letu 2018. Zaradi rasti cen se je število izvedenih kupoprodajnih poslov zmanjšalo. V letu 2018 je bilo število izvedenih poslov za 5-10% nižje kot v letu 2017.

STANOVANJA LJUBLJANA

Stanovanja v Ljubljani v večstanovanjskih stavbah so od leta 2017 najdražja v Sloveniji, pred tem je bila dražja cena m2 stanovanja na Obali. Za povprečno ceno stanovanja v Sloveniji na m2 boste odšteli cca 2000 EUR/m2, v Ljubljani pa cca 2770 EUR/m2. Zaradi povečanega števila izgrajenih nepremičnin po gospodarski krizi v Ljubljani, se je cena stanovanj tam še povečala v primerjavi z ostalimi večjimi mestu v Sloveniji.

Območje prestolnice je edino v Sloveniji, ki je v letu 2018 doseglo rekordno visoko vrednost stanovanj, kar 4% višjo kot v letu 2008. V letu 2018 je cena stanovanja na m2 znašala 2770 EUR/m2, v letu 2008 pa 2660 EUR/m2.

Kot rečeno, so najvišjo rast cen iz leta 2015 v leto 2018 dosegla stanovanja prav v Ljubljani, kar za 36%. Pri tem pa je zanimivo, da dosegajo najvišjo ceno na m2 večje stanovanjske enote, od 71 m2 naprej. Leta 2015 so najvišjo ceno na m2 dosegala stanovanja nad 71 m2, za las pa so jim sledila stanovanja do velikosti 41 m2, leta 2018 pa se je stanje spremenilo, saj imajo najvišjo ceno garsonjere in enosobna stanovanja da 41 m2, kar 3000 EUR/m2, najnižji ceno dosegajo stanovanja med 41 in 71 m2, 2670 EUR/m2, srednjo vrednost pa dosegajo največja stanovanja med 71 m2, to je 2780 EUR/m2.

HIŠE LJUBLJANA

Tudi hiše so največjo rast cen v zadnjih treh letih dosegle ravno na območju prestolnice, od leta 2015 do 2018 so cene zrastle za kar 1/3. Tudi v zadnjem letu je bilo najvišjo rast zaznati v Ljubljani, cene hiš so tam zrastle za dobrih 10% in dosegle ceno cca 280.000 EUR.

Po oživitvi trga nepremičnin po krizi 2008 so je najprej dvignil promet prenov, nato promet s stanovanji, v letu 2016 pa promet s hišami. Tudi cene hiš so se v prestolnici od leta 2015 do 2018 postopoma večale, leta 2018 so bile cene hiša za 11% višje kot leta 2017 in kar 33% višje kot leta 2015, povprečna cena hiše v letu 2018 je bila v Ljubljani 270.000 EUR.

PARCELE LJUBLJANA

Trg praznih zemljišč za stanovanjsko gradnjo se obnaša podobno, kot trg enodružinskih hiš in stanovanj, saj sta trdno povezana. Kar okrog 90% kupoprodajnih praznih zemljišč, od vseh zemljišč na razpolago, je parcel za individualno gradnjo, oziroma večstanovanjske objekte.

Pri tem je zanimivo, da se cene vrednosti zemljišč niso zviševale enako kot cene stanovanj in hiš, cene so bile najvišje leta 2017, to je za 1/5 višje kot v letu 2015. Cene parcel na m2 so v Ljubljani v letu 2015 znašale 200 EUR/m2, leta 2016 240 EUR/m2, 2017 255 EUR/m2, zanimivo pa so leta 2018 začele padati in se približujejo cenam iz leta 2015. Pri tem je nihala tudi povprečna velikost prodanega zemljišča, ki je bila v letu 2015 le 900 m2, leta 2016 kar 2580, podobna pa je bila v letu 2017 in 2018, leta 2018 1480 m2.

NAPOVED NEPREMIČNINE LJUBLJANA

Že proti koncu leta 2018 je bilo zaznati, da se nepremičninski trg umirja, glede na visoko rast v začetku leta 2018. Tako je pričakovati, da se število kupoprodajnih poslov v letu 2019 ne bo povečalo. Hkrati prihaja na trg okrog 2000 novih stanovanj, ki pa se bodo porazdelila med naslednja tri leta. Zaradi večjega števila novogradenj, se ne pričakuje dodatnega povišanje cen novih nepremičnin. V veliki meri je število izvedenih poslov na nepremičninskem trgu odvisno od kupne moči prebivalcev, ki pa je večje, če so bolj ugodni načini financiranja. Razmere glede načinov financiranja fizičnih strank so zaenkrat še precej ugodne, ne ve pa se, koliko časa bodo ugodne razmere še trajale. Kljub temu, da so cene stanovanj, predvsem v Ljubljani, visoke podobno kot pred gospodarsko krizo 2008, so razmere boljše, saj se je povečala kupna moč gospodinjstev.

Boš gradil/a? Iščeš nepremičnino?

PRIJAVI SE
COINHAB PROJEKTI
Moderna stanovanja v okolici Ljubljane

22.07.2019

Ljubljana - Šiška, LJ-Šiška

9

Enodružinske hiše Rogaška Slatina

08.08.2019

Drugo, Drugo

1

Stanovanjski dvojček

18.03.2019

Koper, Koper