Cena nepremičnine in kako to določiti

Objavljeno: 14.12.2020

Nakup ali prodaja nepremičnine, Nakup ali prodaja parcele

Preden se odločimo za prodajo nepremičnine je zelo pomembno, da dobro razmislimo o izhodiščni ceni nepremičnine. Določanje cene nepremičnine je najpomembnejši korak pred prodajo, pri katerem lastniki nepremičnin pogosto naredijo napako in tako otežijo prodajni proces. Če je oblikovana cena nepremičnine previsoka, bo za kupca nezanimiva, če pa bo prenizka, bodo s tem oškodovani.

Tržna vrednost nepremičnine je oblikovana

glede na dejavnike ponudbe in povpraševanja na posameznem segmentu trga

nepremičnin. Na tržno vrednost nepremičnine vplivajo lastnosti nepremičnine in

lokacija nepremičnine na določen datum. Tržna vrednost je tako najverjetnejša

cena, ki bi jo nepremičnina dosegla na prostem trgu.



Poleg razmer na trgu pa na ceno nepremičnine vplivajo še:

Da lahko ocenimo tržno

vrednost, moramo vzeti v zakup vse navedene faktorje, ki na tržno vrednost

vplivajo. Faktor, ki ima največji vpliva na ceno nepremičnine, pa je ponavadi

lokacija nepremičnine.

Pri tem ima vsaka

ciljna skupina, kot na primer, družine, oziroma mladi pari, starejši, mladi posamezniki

ali npr. študentje, svoje potrebe in lahko preferira različne lokacije. Tako

moramo pri oblikovanju cene razmisliti tudi, kdo bo naša ciljna skupina.

Površina stanovanja je

drugi dejavnik, ki vpliva na ceno. Cene med enosobnimi stanovanji se včasih ne

razlikujejo bistveno, pri tem pa so lahko večje razlike med npr velikostmi površin

stanovanj. Pri oblikovanju cene nepremičnine pa je pomembno tudi, da se zavedamo,

da se cene bivanjske površine, balkonov in kletnih prostorov določajo po

različnih koeficientih, tako vsa površina nima enake vrednosti.

Tretji pomemben

dejavnik cene nepremičnine je možnost parkiranja. V Ljubljani recimo je to dejavnik,

ki se uvršča celo višje kot splošno stanje nepremičnine. V našem glavnem mestu

je zelo pomembno, ali ima nepremičnina zagotovljeno parkirno mesto, kajti vsi

vemo, da je mesto močno podhranjeno s parkirišči, zlasti njegovo središče. In

stanje v prihodnosti ne bo boljše. Možnost parkiranja je lahko zato za večino

ciljnih skupin, razen morda za del študentov in starejših, ki nimajo

avtomobila, velika prednost ali velika pomanjkljivost nepremičnine. Če je bilo do sedaj pomembno le parkirno mesto, je sedaj pomembna tudi

možnost električnega priključka za polnjenje električnega vozila.

Na četrtem

mestu je stanje nepremičnine, gre za dejavnik, ki ga je prav

tako treba upoštevati, ko določamo ceno nepremičnine. Stanje nepremičnine vpliva

predvsem na to, kako hitro bomo prodali nepremičnino. Boljše ohranjeno

nepremičnino, z več opreme, ne boste nujno prodali dražje, jo boste pa zagotovo

prej. Potencialni kupci vedno premislijo, koliko bodo morali vložiti v

morebitno prenovo nepremičnine pred vselitvijo, če je nepremičnina v dobre

stanju, jih bo ta prej prepričala. Velik pomen kupci namenjajo  tudi kvaliteti in velikosti zasteklitve, večje

odprtine in novejša zasteklitev bo zagotovo pretehtala odločitev za nakup

nepremičnine . Seveda je večjega pomena tudi lega stanovanja v bolku, če gre za

stanovanje, oziroma na parceli, če gre za hišo. Na primer, stanovanje, ki leži

v četrtem nadstropju brez dvigala ponavadi dosega bistveno nižjo ceno, kot npr stanovanja

v drugem nadstropju. Pritličje je lahko močno zaželeno, predvsem če ima tudi

vrt, najde pa se veliko kupcev, ki pritlično lego vidijo kot nevarno možnost za

nepovabljene goste oziroma problem z zagotavljanjem zasebnosti. Veliko ljudi

naredi napako in balkon zazida v pisarno, kabinet ali zimski vrt, pri čemer

stanovanje oropajo balkona. Večina kupcev ga vrednoti bolj kot tistih nekaj

kvadratnih metrov, ki jih pridobiš z zasteklitvijo. Tako je pomanjkanje balkona

lahko včasih zelo velik dejavnik, zakaj stanovanje ne gre v promet oz. dosega

nižjo ceno. Balkon potrebujejo kadilci, ljudje z majhnimi otroci, lastniki

domačih živali in sploh vsi, ki sušijo svoje perilo na zraku. Glede na recentno

epidemijo pa se opaža še večja potreba po balkonu, saj je za marsikoga to edini

vir svežega zraka.

Pomemben dejavnik, ki

vpliva na ceno nepremičnine, so posebnosti v povezavi z zemljiškoknjižnim

stanjem in pravnim stanjem nepremičnine. Obstaja ogromno posebnosti, povezanih

z nepremičnino in teža vsake od njih je odvisna tudi od stopnje rešljivosti in

potrebnega denarnega vložka za to. Zato je ta točka lahko na končnem ali pa

celo na prvem mestu po pomembnosti. Večina nepremičnin v Sloveniji je vpisanih

v zemljiško knjigo, problem pa se pogosto pojavi, ko imajo objekti npr

nelegalne ali legalne dozidave, ki niso vpisane v kataster ter druge spremembe

pri stanovanjskih hišah. Včasih za prodajo nepremičnine nismo potrebovali

uporabnega dovoljenja, danes pa je nepremičnino brez uporabnega dovoljenja

skoraj nemogoče prodati.

Dejavnik, ki vpliva  na oblikovanje cene so tudi sosedje. Čeprav bližnjih

sosedov pred vselitvijo običajno ne poznamo, pa se ponavadi  oblikujejo prepričanja stanovalcih določene

soseske, ki potem tako ali drugače vplivajo na ceno nepremičnine.

Pomembno je razumeti

proces oblikovanja tržne cene. Pri prodaji nepremičnine prodajno ceno

določim na podlagi analize trenutnih prodajnih cen podobnih nepremičnin ter

pregledom realiziranih prodaj v zadnjem letu. Tako določeni ceni se lahko doda

3-5% vrednosti, zaradi morebitnih pogajanj. Več kot to pomeni takoj občutno

daljšo prodajo, če do realizacije te sploh pride.

Nepremičnino tako najprej

in po najboljši možni ceni prodamo s pravilno določeno oglaševano ceno in dobro

strategijo prodaje. Stanovanja, ki so precenjena, ne gredo zlahka v prodajo,

kljub odličnemu odzivu ob objavi oglasa. Kriza po letu 2008 je izoblikovala zahtevnejše

kupce, ki vedo, kaj želijo za svoj denar. Najpogostejša napaka lastnika

nepremičnine je, da ta, zaradi čustvene navezanosti na nepremičnino, oceni, da

je ta v nekaterih pogledih boljša od nepremičnin in posledično pride do nerealne

previsoke cene. Kupci hitro opazijo izstopajočo previsoko ceno, saj si ogledajo

več sorodnih nepremičnin in prodaje ne jemljejo kot resne. Zaradi tega je

bolje, da ceno nepremičnini določi nepremičninski posrednik ali cenilec.

Na povratno informacijo

o primernosti prodajne cene ni potrebno dolgo čakati. Že isti dan ob objavi

oglasa prične zvoniti telefon, na dan ima agent več ogledov. Na koncu ogleda

ali dan po njem lahko že dobimo ponudbe od prvih strank.

Prodaja nepremičnin je

dinamičen proces. Upoštevati je potrebno ciklična nihanja, krize, izredne

krize, kakor tudi spremembe potreb in želja kupcev. Prodajna cena nepremičnine je

še vedno bistvena za uspešno prodajo.

 

Boš gradil/a? Iščeš nepremičnino?

PRIJAVI SE
COINHAB PROJEKTI
Zemljišče z urejenim gradbenim dovoljenjem v Izoli

26.09.2019

Koper, Koper

Dvojček v Šentjakobu

11.12.2020

Ljubljana - Bežigrad, Šentjakob

35

Vrstne hiše Brinje - Grosuplje

07.05.2021

Ljubljana - Okolica, LJ-Okolica

2