Tržna vrednost nepremičnine je oblikovana
glede na dejavnike ponudbe in povpraševanja na posameznem segmentu trga
nepremičnin. Na tržno vrednost nepremičnine vplivajo lastnosti nepremičnine in
lokacija nepremičnine na določen datum. Tržna vrednost je tako najverjetnejša
cena, ki bi jo nepremičnina dosegla na prostem trgu.
Poleg razmer na trgu pa na ceno nepremičnine vplivajo še:
- makro
in mikro lokacija, - oddaljenost
javne infrastrukture (šole, javni potniški promet, medicinski objekti,
trgovine, banke,…), - komunalni
in drugi priključki (vodovod, kanalizacija, telefon, internet, kabelska
televizija,…), - starost
nepremičnine, - ohranjenost
nepremičnine, - pravno
stanje, - dostop,
- število
razpoložljivih parkirnih mest, - razporeditev
prostorov, - opremljenost,
- idr.
Da lahko ocenimo tržno
vrednost, moramo vzeti v zakup vse navedene faktorje, ki na tržno vrednost
vplivajo. Faktor, ki ima največji vpliva na ceno nepremičnine, pa je ponavadi
lokacija nepremičnine.
Pri tem ima vsaka
ciljna skupina, kot na primer, družine, oziroma mladi pari, starejši, mladi posamezniki
ali npr. študentje, svoje potrebe in lahko preferira različne lokacije. Tako
moramo pri oblikovanju cene razmisliti tudi, kdo bo naša ciljna skupina.
Površina stanovanja je
drugi dejavnik, ki vpliva na ceno. Cene med enosobnimi stanovanji se včasih ne
razlikujejo bistveno, pri tem pa so lahko večje razlike med npr velikostmi površin
stanovanj. Pri oblikovanju cene nepremičnine pa je pomembno tudi, da se zavedamo,
da se cene bivanjske površine, balkonov in kletnih prostorov določajo po
različnih koeficientih, tako vsa površina nima enake vrednosti.
Tretji pomemben
dejavnik cene nepremičnine je možnost parkiranja. V Ljubljani recimo je to dejavnik,
ki se uvršča celo višje kot splošno stanje nepremičnine. V našem glavnem mestu
je zelo pomembno, ali ima nepremičnina zagotovljeno parkirno mesto, kajti vsi
vemo, da je mesto močno podhranjeno s parkirišči, zlasti njegovo središče. In
stanje v prihodnosti ne bo boljše. Možnost parkiranja je lahko zato za večino
ciljnih skupin, razen morda za del študentov in starejših, ki nimajo
avtomobila, velika prednost ali velika pomanjkljivost nepremičnine. Če je bilo do sedaj pomembno le parkirno mesto, je sedaj pomembna tudi
možnost električnega priključka za polnjenje električnega vozila.
Na četrtem
mestu je stanje nepremičnine, gre za dejavnik, ki ga je prav
tako treba upoštevati, ko določamo ceno nepremičnine. Stanje nepremičnine vpliva
predvsem na to, kako hitro bomo prodali nepremičnino. Boljše ohranjeno
nepremičnino, z več opreme, ne boste nujno prodali dražje, jo boste pa zagotovo
prej. Potencialni kupci vedno premislijo, koliko bodo morali vložiti v
morebitno prenovo nepremičnine pred vselitvijo, če je nepremičnina v dobre
stanju, jih bo ta prej prepričala. Velik pomen kupci namenjajo tudi kvaliteti in velikosti zasteklitve, večje
odprtine in novejša zasteklitev bo zagotovo pretehtala odločitev za nakup
nepremičnine . Seveda je večjega pomena tudi lega stanovanja v bolku, če gre za
stanovanje, oziroma na parceli, če gre za hišo. Na primer, stanovanje, ki leži
v četrtem nadstropju brez dvigala ponavadi dosega bistveno nižjo ceno, kot npr stanovanja
v drugem nadstropju. Pritličje je lahko močno zaželeno, predvsem če ima tudi
vrt, najde pa se veliko kupcev, ki pritlično lego vidijo kot nevarno možnost za
nepovabljene goste oziroma problem z zagotavljanjem zasebnosti. Veliko ljudi
naredi napako in balkon zazida v pisarno, kabinet ali zimski vrt, pri čemer
stanovanje oropajo balkona. Večina kupcev ga vrednoti bolj kot tistih nekaj
kvadratnih metrov, ki jih pridobiš z zasteklitvijo. Tako je pomanjkanje balkona
lahko včasih zelo velik dejavnik, zakaj stanovanje ne gre v promet oz. dosega
nižjo ceno. Balkon potrebujejo kadilci, ljudje z majhnimi otroci, lastniki
domačih živali in sploh vsi, ki sušijo svoje perilo na zraku. Glede na recentno
epidemijo pa se opaža še večja potreba po balkonu, saj je za marsikoga to edini
vir svežega zraka.
Pomemben dejavnik, ki
vpliva na ceno nepremičnine, so posebnosti v povezavi z zemljiškoknjižnim
stanjem in pravnim stanjem nepremičnine. Obstaja ogromno posebnosti, povezanih
z nepremičnino in teža vsake od njih je odvisna tudi od stopnje rešljivosti in
potrebnega denarnega vložka za to. Zato je ta točka lahko na končnem ali pa
celo na prvem mestu po pomembnosti. Večina nepremičnin v Sloveniji je vpisanih
v zemljiško knjigo, problem pa se pogosto pojavi, ko imajo objekti npr
nelegalne ali legalne dozidave, ki niso vpisane v kataster ter druge spremembe
pri stanovanjskih hišah. Včasih za prodajo nepremičnine nismo potrebovali
uporabnega dovoljenja, danes pa je nepremičnino brez uporabnega dovoljenja
skoraj nemogoče prodati.
Dejavnik, ki vpliva na oblikovanje cene so tudi sosedje. Čeprav bližnjih
sosedov pred vselitvijo običajno ne poznamo, pa se ponavadi oblikujejo prepričanja stanovalcih določene
soseske, ki potem tako ali drugače vplivajo na ceno nepremičnine.
Pomembno je razumeti
proces oblikovanja tržne cene. Pri prodaji nepremičnine prodajno ceno
določim na podlagi analize trenutnih prodajnih cen podobnih nepremičnin ter
pregledom realiziranih prodaj v zadnjem letu. Tako določeni ceni se lahko doda
3-5% vrednosti, zaradi morebitnih pogajanj. Več kot to pomeni takoj občutno
daljšo prodajo, če do realizacije te sploh pride.
Nepremičnino tako najprej
in po najboljši možni ceni prodamo s pravilno določeno oglaševano ceno in dobro
strategijo prodaje. Stanovanja, ki so precenjena, ne gredo zlahka v prodajo,
kljub odličnemu odzivu ob objavi oglasa. Kriza po letu 2008 je izoblikovala zahtevnejše
kupce, ki vedo, kaj želijo za svoj denar. Najpogostejša napaka lastnika
nepremičnine je, da ta, zaradi čustvene navezanosti na nepremičnino, oceni, da
je ta v nekaterih pogledih boljša od nepremičnin in posledično pride do nerealne
previsoke cene. Kupci hitro opazijo izstopajočo previsoko ceno, saj si ogledajo
več sorodnih nepremičnin in prodaje ne jemljejo kot resne. Zaradi tega je
bolje, da ceno nepremičnini določi nepremičninski posrednik ali cenilec.
Na povratno informacijo
o primernosti prodajne cene ni potrebno dolgo čakati. Že isti dan ob objavi
oglasa prične zvoniti telefon, na dan ima agent več ogledov. Na koncu ogleda
ali dan po njem lahko že dobimo ponudbe od prvih strank.
Prodaja nepremičnin je
dinamičen proces. Upoštevati je potrebno ciklična nihanja, krize, izredne
krize, kakor tudi spremembe potreb in želja kupcev. Prodajna cena nepremičnine je
še vedno bistvena za uspešno prodajo.
coInhab
